Não são poucas as pessoas que estão sofrendo com a nova crise mundial instalada com o aparecimento e a disseminação assustadora do novo coronavírus, o COVID-19.
Dentre muitos setores altamente afetados pela nova crise, o setor de locação de imóveis residenciais e comerciais vem sentindo uma profunda e substancial redução do adimplemento das obrigações.
De um lado, locatários com seus trabalhos, empregos e rendimentos afetados negativamente pela Pandemia e pelo isolamento social proposto pelos governantes, não estão conseguindo renda suficiente para arcar com seus gastos de primeira necessidade e, mesmo contra sua vontade, acabam por inadimplir o pagamento do alugueis contratados.
De outro lado, locadores com as citadas inadimplências, também passando por situação preocupante e, eventualmente, grave necessidade, em especial quando o valor do aluguel perfaz a maior parte de seu rendimento mensal.
É evidente que a atenção, pelo menos até que a Pandemia acabe ou diminua seus impactos, deve estar focada para a saúde das pessoas, auxilio ao mais necessitados e ajuda mútua entre todos, para que o mundo saia mais forte dessa situação.
Porém, não pode-se deixar de lado todos os impactos negativos causados aos negócios empresariais e aos negócios jurídicos anteriormente estabelecidos.
Com relação ao tema proposto, é possível perceber que os dois lados, as duas partes, do negócio jurídico estão sofrendo e para saírem menos afetados dessa situação difícil trazida pela Pandemia/COVID19, precisarão realizar esforço conjunto.
Existem algumas saídas com base no Código Civil, na Lei do Inquilinato, na Teoria da Imprevisibilidade e da Onerosidade Excessiva, na possibilidade de invocar os institutos do Caso Fortuito ou Força Maior, dentre outras.
Algumas dessas saídas sem acordo entres as partes e que precisariam de atuação Jurisdicional e outras, amistosas, com acordos estabelecidos entre as partes envolvidas, solucionadas mais rapidamente e colocadas em prática de imediato.
Em todos os casos será necessário destinar atenção individualizada para buscar a melhor solução, vez que as situações das partes envolvidas terão suas características próprias.
Medidas judiciais e/ou extrajudiciais poderão e deverão ser adotadas para a regulação dos direitos e deveres das partes na relação jurídica estabelecida.
A Lei do Inquilinato que prevê em seu bojo a possibilidade das partes fixarem, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste, dentre outras alternativas.
O Código Civil traz a possibilidade de invocar a excludente de responsabilidade do devedor, por fatos ocorridos fora de sua responsabilidade, por Caso Fortuito ou Força Maior.
O mesmo Código traz, em seu artigo 317, a possibilidade de “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”.
Há quem cogite até Ação Revisional de Aluguel, que pela Lei Federal nº 8245/91 só deveria ser ajuizada após 3 (três) anos contado da celebração do contrato, mas que poderia ser aceita em virtude do momento e instabilidade social, econômica e política decorrente da pandemia do Coronavírus (Covid-19).
Além destas, existem outras inúmeras possibilidades das partes resolverem-se, dentre as quais estão, pactuar:
- desconto, por tempo determinado, do valor do aluguel;
- suspensão temporária do contrato de locação,
- revisão da forma de pagamento para que a parte locatária dilua o pagamento em mais parcelas, mesmo que ultrapasse a vigência do contrato e da posse do imóvel;
Conforme demonstrado, existem algumas possibilidades das partes entabularem composição boa para ambos, para que consigam sair desse momento caótico de forma digna e mais forte, além, é claro, de possibilidades de ações unilaterais buscando apenas a própria vontade.
Num momento em que o mundo todo está sendo afetado negativamente pelo novo coronavírus, muitas pessoas morrendo, muitas empresas encerrando suas atividades, muito desemprego, não adiantará nada Locador e Locatário pensarem apenas em seus próprios lados e/ou “bolsos”.
Enfim, mostra-se claro que para concretizar qualquer das possibilidades de solucionar a situação, o BOM SENSO e a BOA-FÉ precisarão estar presentes em todas elas, seja em relação às partes, seja em relação ao Juízo, que precisará analisar de forma pormenorizada todas as situações pelas quais estão passando os envolvidos na demanda.
Caso esteja nessa situação e precise de ajuda para solucionar seu problema, conte conosco.
Poderemos oferecer a ajuda necessária para conseguir minimizar, pelo menos em partes, os efeitos negativos causados pela Pandemia.
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Equipe P&CO
“Supremacia no atendimento ao cliente”